Considerada como um “check up” do condomínio por reunir todas as informações sobre a conservação e a manutenção do prédio para a segurança dos moradores e da própria edificação, a autovistoria está proibida nos condomínios desde o dia primeiro de outubro quando foi publicada pelo governador em exercício, Cláudio Castro, a Lei no 9.029/20. De acordo com o texto, a medida vale enquanto durar a pandemia do novo coronavírus. A autovistoria predial deve ser realizada a cada cinco anos, por engenheiros ou arquitetos credenciados no Crea (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) e CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo), com objetivo de avaliar a conservação, a estabilidade e a segurança das edificações, e também detectar a necessidade de obras de reparo. A proibição divide opiniões e especialistas e advogados alertam para os riscos dessa paralisação.
Para o diretor do Grupo Delphi, David Gurevitz, os síndicos não devem suspender e recomenda que façam a autovistoria dentro do prazo e também realizem as obras de recuperação que tenham cunho estrutural e de segurança predial. A empresa já realizou mais de quatro mil vistorias prediais, desde a entrada em vigor da Lei 6.400/13 – que trata da Autovistoria -, e cerca de 75% das edificações estavam inadequadas, com problemas sérios estruturais e de fachadas, elétricos e nos sistemas de prevenção e combate a incêndio e distribuição de gás. “Encontramos os maiores absurdos como uma viga furada por um bombeiro para passar um tubo, na garagem, com um furo representando aproximadamente 30% da altura original da viga. Também identificamos um prédio à beira mar, cujas vigas, no subsolo, já se encontravam com mais de 40% de perda de concreto e ferragem por corrosão. Já tivemos, ainda, que interditar, imediatamente, fachadas de prédios em cima de calçadas, devido a eminentes quedas de reboco”, conta Gurevitz.
Ele lembra que a lei foi idealizada depois de várias tragédias na cidade causadas pela falta de manutenção dos edifícios. “E mesmo depois da lei em vigor, acidentes ainda acontecem, pois há condomínios que ainda não realizaram a autovistoria em suas instalações. Não sabemos por quanto tempo a pandemia ainda durará em nosso país, ao tirar a obrigatoriedade das inspeções, podemos deixar nossa cidade exposta a riscos”, alerta Gurevitz. As inspeções do Grupo Delphi encontram, com muita frequência, rachaduras, vazamentos ou infiltrações. Também é comum a falta de sinalização nas tubulações dos prédios.
Obras emergenciais continuam
Já Hugo Basílio, gerente de Condomínios da Irigon Administradora, lembra que a suspensão da autovistoria neste momento visa evitar a propagação do Covid-19. “Não fica proibida a execução de obras emergenciais. Os condomínios que tiverem exigências emergenciais devem providenciar a realização das mesmas. Salientamos que os condomínios devem manter a prevenção em suas instalações e periodicamente realizar manutenção na sua estrutura”, orienta Basílio. Segundo o advogado André Luiz Junqueira, o condomínio está obrigado a suspender qualquer atividade da autovistoria, mas isso não inclui as obras de adequação para manter o estado apropriado das edificações. “As obras emergenciais podem continuar acontecendo normalmente durante esse estado de calamidade. O condomínio deve fazê-las, mesmo que isso gere alguma rotatividade, pois há necessidade. A própria Lei 8.808 do Estado do Rio deixa claro que obras necessárias podem continuar. O síndico não deve pará-las, pois não adianta se proteger do coronavírus e deixar a edificação desabar”, ressalta Junqueira. Ele recomenda que os síndicos suspendam a autovistoria e peçam a imediata suspensão do contrato. “É uma ingerência do Poder Público na relação privada. Isso significa que o contrato está suspenso por força de lei. Se o condomínio está parcelando o laudo de autovistoria que ainda não foi feito ou se alguma coisa deixou de ser feita, ele pode e deve ser suspenso, porque o pagamento é consequência da realização. Agora, se o laudo já foi feito, tem que ser pago. A lei, inclusive, gera uma polêmica, já que interfere em contrato privado. Mas apesar da constitucionalidade ser discutível, na nossa opinião, é válida porque é uma questão de saúde”, explica Junqueira.
Para o advogado Leandro Sender, os artigos da lei entram um pouco em contradição, pois o primeiro fala que os condomínios ficam dispensados da obrigatoriedade de fazer autovistoria no período da calamidade pública, ou seja, dá a entender que seria decisão de cada condomínio e de cada síndico fazer ou não a autovistoria. Já o artigo terceiro diz que os condomínios que já estiverem fazendo deverão suspender e os que ainda não iniciaram deverão realizar somente após o fim do estado de calamidade pública. Então, ele impõe uma obrigação aos condomínios. “O síndico que deseja suspender o serviço em andamento, ele tem todo o direito de fazer. E o que deseja seguir com a autovistoria, ainda que em desconformidade com o artigo terceiro, a questão é que para fazer a autovistoria o profissional precisa entrar nas unidades para fazer um laudo correto e os proprietários não vão deixar por uma questão de saúde. Com isso, o laudo não seria concluído o que seria um grande problema”, ressalta Sender.
Fale com a Irigon 