Empresas do setor imobiliário e jurídico brasileiro, inclusive, passaram a atender também o público que deseja se mudar para terras lusitanas. Atenta às oportunidades, a Irigon, administradora de condomínios e imóveis criou uma parceria com advogados portugueses e oferece serviços que minimizam a burocracia de visto, documentações, entre outros. A Irigon atua há 55 anos no mercado carioca e já chegou a Portugal com a presença do diretor-presidente, Luis Guilherme Russo.

Advogado com mais de 30 anos em Direito Imobiliário, ele apostou nos novos serviços depois que conheceu com profundidade o passo a passo das negociações imobiliárias em Portugal. “Tive a oportunidade de acompanhar os trâmites burocráticos e jurídicos de perto. Portanto, vamos oferecer assistência jurídica completa para a compra de imóveis por brasileiros, com o suporte de uma equipe de advogados experientes nos dois países. Daremos apoio também à abertura de conta bancária, indicação de corretores, análise documental, elaboração de contrato de promessa de compra e venda e escritura. Além de registro, transferência de titularidade dos serviços de luz, água, gás, TV a cabo e internet, entre outros relacionados à compra e venda de imóveis”, explica.

Especialistas em migração afirmam que esse fluxo deve aumentar ainda mais em 2023, devido aos novos vistos de trabalho aprovados pelo Parlamento, mas que não foram plenamente implementados. Os brasileiros que buscam migrar legalmente para Portugal terão também o suporte da Irigon para providenciar exigências fiscais pertinentes e se beneficiar do estatuto do Residente Não Habitual (RNH). A assistência inclui ainda a obtenção dos Nifs (equivalente ao CPF no Brasil), que é exigido para qualquer ato civil no país. E sempre com a exigência tributária de ter um representante fiscal em território português com residência definitiva.

Fonte: Cultura e Negócios, dia 14/12/2022.

Os condomínios do Rio podem exigir, a partir de hoje, uma prova de vacinação para que moradores e visitantes possam ter acesso às áreas comuns como piscina e churrasqueira, seguindo o Decreto Municipal 49.288. “Analisando sob a ótica condominial e considerando que o decreto não restringe a sua aplicação a áreas públicas, a saúde e o interesse da coletividade devem prevalecer, de modo que o síndico poderá exigir o comprovante de vacinação dos moradores para a utilização das áreas comuns de uso coletivo listadas no documento”, observa o advogado Leandro Sender.

Já o advogado André Luiz Junqueira complementa que a medida pode ser adotada por qualquer edifício, não só os localizados na cidade. “Os condomínios podem exigir prova de vacinação para acesso a áreas comuns não essenciais, mas é recomendado que tal exigência seja aprovada em assembleia por maioria dos presentes. Não haverá necessidade de assembleia se na localidade vigorar norma do Poder Público exigindo tal dever, como é o caso do Decreto nº 49.335 de 26/08/2021, da cidade do Rio de Janeiro, que determina a comprovação da vacinação para entrada em alguns estabelecimentos de uso coletivo”, explica Junqueira.

Gabriel Coelho, advogado da Irigon Administradora Imobiliária, ressalta que, embora haja quem defenda que essa obrigatoriedade nos condomínios esbarra no direito de propriedade, já existe entendimento no STF (Supremo Tribunal Federal) quanto à exigência de proteção contra a Covid-19 para uso de ambientes coletivos. “A vacinação não pode ser forçada, mas as normas de proteção em ambientes coletivos é legal. O síndico inclusive está amparado pelo Código Civil no art.1336, IV para exigir a comprovação da vacinação nas áreas comuns do condomínio”, observa Coelho.

Junqueira lembra que o decreto também prolonga, até o dia 20, a vigência de outras medidas emergenciais destinadas ao enfrentamento da pandemia, mas com algumas alterações, que também afetam os prédios. “A partir de agora, a critério de cada condomínio, todas as áreas comuns podem ser abertas e colocadas em funcionamento, desde que com prudência e segurança, respeitando a Resolução Conjunta SES/SMS Nº 871 DE 12/01/2021 e Decreto Nº 49.378, no que for aplicável”, orienta Junqueira.

Cuidados continuam sendo exigidos nos edifícios

De acordo com Edgar Silva Poschetzky, gerente Geral de Condomínios Clube e Corporate da Apsa, o documento estabelece a proibição de eventos, festas e atividades transitórias em áreas públicas e particulares. “O decreto não determinou o fechamento de áreas comuns do condomínio, apenas proíbe determinadas atividades. Por exemplo, áreas destinadas para atividades físicas, espaço de alimentação, piscina e outros podem funcionar respeitando as regras vigentes de distanciamento de 1,50m, uso de máscara, álcool gel e lotação mínima. Então, o fechamento dessas áreas fica a critério do próprio condomínio”, explica Poschetzky. Ele diz ainda que, nos locais de risco alto para a doença, a capacidade é reduzida à metade e, se o status passar para muito alto, a capacidade deve ser reduzida a um terço do total.

Sobre a realização de assembleias presenciais, o advogado especializado em Direito Imobiliário André Luiz Junqueira alerta que estes encontros continuam suspensos. “Elas não são mencionadas no decreto, então cuidado com interpretações de que elas estariam permitidas porque não são citadas. As assembleias são eventos, portanto estão suspensas até o dia 4 de abril”, afirma Junqueira.

Outro assunto que causa dúvidas são as obras. “Além dessas restrições, também como forma de prevenir o risco de contaminação da Covid-19, a Lei Estadual 8808 só permite obras emergenciais nos condomínios”, reforça Ana Paula Russo, diretora da Irigon.

Luiz Barreto, presidente da Estasa, explica que a solução é comum em outras cidades, mas no Rio ainda está começando. Em Niterói, diz ele, tem havido maior adesão.

— O principal ganho é o custo final: menos da metade do gasto com porteiros. E não há problemas de faltas ou atrasos nem despesas trabalhistas em casos de demissões — avalia.

Ele ressalta, no entanto, que no Rio o porteiro ainda é muito valorizado, até por desempenhar várias funções, como manobrar veículos, ajudar moradores com sacolas ou nos elevadores, e solucionar pequenos problemas, como acionamento ou reparos de bombas d’água.

Para Hugo Basílio, gerente de condomínios da Irigon Administradora Imobiliária, a portaria remota é uma tendência, mas há prós e contras a serem considerados:

— Põe fim à possibilidade de o porteiro ser rendido por um assaltante. Por outro lado, em condomínios com muitos idosos, pode gerar insatisfação, devido ao risco de ficarem sem um cuidado especial.

Giovani Oliveira, gerente-geral de condomínios da Apsa, diz que a portaria remota tem sido procurada, principalmente, por condomínios recém-lançados ou em construção, uma vez que nos antigos a implantação envolve gastos iniciais mais elevados:

— São custos com desligamentos dos funcionários e obras de adequação do prédio ao sistema. Além disso, a mudança tem que ser aprovada pelos moradores em assembleia, um processo mais lento e complicado.

Há dois anos, Sergio Pimenta, de 50 anos, assumiu um mandato como síndico do prédio onde mora, em Copacabana, na Zona Sul do Rio, no intuito de reduzir o valor do condomínio, que era R$ 3 mil:

— O edifício tinha 12 apartamentos. Havia cinco funcionários: quatro porteiros e um faxineiro. Decidi, então, implantar a portaria virtual. Os porteiros foram demitidos ao custo de R$ 100 mil, porque dois deles já tinham mais de 15 anos de carteira assinada. Gastamos R$ 70 mil para adquirir o novo sistema e continuamos a pagar o mesmo valor de condomínio por dez meses, até a quitação dos R$ 170 mil. Desde então, a cota mensal custa R$ 1.100, uma economia de 63%.

Custos iniciais de instalação variam muito

Fundada em 2011, em Cuiabá (MT), e presente no Rio desde 2018, a Porter registrou em 2020 um crescimento de 50% nas buscas pela portaria remota em todo o país. A empresa oferece dois tipos: controle de acesso com aplicativo e QR Code ou opção com essas funções mais uma equipe de monitoramento à distância 24 horas.

— A última é a solução mais implantada, por fornecer mais segurança e otimização de receita para o condomínio — diz Odirley Rocha, diretor de Relacionamento do Porter Group.

Segundo a empresa, a portaria remota tem sido adotada por prédios diversos.

— O menor condomínio que atendemos tem seis apartamentos, e o maior ultrapassa 450 unidades — conta Odirley, acrescentando que os custos dos equipamentos e da manutenção variam de acordo com o estado, o porte do condomínio e a estrutura de entradas e saídas de pedestres e veículos.

Luiz Barreto afirma que, nos condomínios pequenos administrados pela Estasa, o investimento inicial ficou entre R$ 20 mil e R$ 40 mil.

— A Estasa financia para os clientes, mas as empresas de portaria virtual também o fazem. Depois, existe uma mensalidade a pagar.

Barreto lembra, porém, que antes trocar os porteiros pelo modelo remoto, é preciso considerar o custo das demissões para o condomínio:

— Um porteiro com 20 anos de prédio pode custar mais de R$ 50 mil em rescisão.

Além disso, a medida ajuda a elevar o desemprego.

Fonte: jornal Extra, 28/02/2021

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Assessoria de Impressa: Auracom Comunicação Integrada

Luis Guilherme Russo — advogado e diretor da Irigon, empresa especializada em locação de imóveis e administração de condomínios — explica que o primeiro passo é olhar com lupa os gastos de anos anteriores. Dessa forma, o síndico pode fazer uma melhor projeção das despesas mensais futuras.

— É importante comparar os valores e adicionar não somente de 5% a 10% de custos extras, como de costume, mas simular uma previsão de aumento dos gastos gerais. Luz, água e manutenções estão entre as principais despesas — alerta Russo.

— Sempre que possível, o ideal é que as mudanças sejam debatidas e aprovadas em assembleia, para evitar problemas com os moradores — reforça Russo.

Sonia Chalfin, diretora da Precisão Empreendimentos Imobiliários, chama a atenção para os índices de inadimplência. Segundo o Sindicato da Habitação do Rio (Secovi Rio), as ações de cobrança de taxas de condomínio aumentaram consideravelmente desde o início da pandemia. Dados do Tribunal de Justiça do Rio (TJ-RJ), fornecidos ao GLOBO pelo sindicato, mostram que na capital a média de ações condominiais na Justiça passou de 225 por mês, de janeiro a novembro de 2019, para 412 processos, considerando igual período do ano passado.

Em números absolutos, somente em novembro de 2020, por exemplo, foram movidas 740 ações, contra 205 no mesmo mês de 2019. Segundo o Secovi Rio, embora não haja um recorte preciso por tema, a maior parte desses processos refere-se a cobranças de taxas não quitadas pelos condôminos.

Fonte: jornal O Globo, 10/01/2021

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Com a chegada das festas de final de ano, os síndicos já se preparam para situações comuns da época como barulhos, aumento no consumo de água e luz, reforço na segurança da portaria, além de ter que planejar as finanças do próximo ano. Mas, com o ano atípico, o síndico teve que enfrentar muitas outras questões, entre elas a proibição recente de abrir espaços como salões de festas, piscinas, saunas e churrasqueiras. Uma medida importante para combater o avanço da Covid-19 que tem causado dúvidas e insegurança entre síndicos e condôminos. Então, quais cuidados devem ser tomados com as comemorações neste momento?

Segundo Marcelo Borges, diretor de Condomínio e Locação da Abadi (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), os condomínios não podem limitar a quantidade de pessoas nas unidades privativas e nem aplicar multas ou advertências por aglomeração nos apartamentos. “Mas é importante destacar que as multas podem ser aplicadas caso haja infrações nas áreas comuns do condomínio – e as regras se estendem a convidados, visitantes e até mesmo para os locatários de curta temporada. Portanto, torna-se necessário o cumprimento de todas as medidas preventivas determinadas pelo síndico quando do deslocamento nas áreas comuns internas do condomínio”, orienta Borges. Para evitar problemas, confira algumas orientações da Abadi:

– Está proibido o uso das áreas comuns de lazer dentro do condomínio, inclusive para comemorações de fim de ano;

– Se o morador fizer alguma comemoração em sua unidade, peça que ele envie a relação dos convidados antecipadamente para a portaria;

– Peça ao morador para estipular um horário de chegada para os convidados a fim de evitar aglomerações na entrada do condomínio;

– Informe sobre os cuidados com o uso de elevadores para todos. Se possível, com utilização unifamiliar ou individual;

– Disponibilizar dispender com álcool em gel na entrada dos elevadores e mantê-los cheios;

– Funcionários, moradores e convidados devem permanecer de máscara nas áreas comuns do condomínio;

– Peça que os moradores informem aos seus convidados sobre as regras do condomínio.

– É expressamente proibido soltar fogos de artifício das sacadas dos apartamentos ou das áreas comuns do condomínio.

De acordo com Ana Paula Russo, gerente geral da Irigon, as assembleias já podem ser presenciais. Mas os condomínios devem seguir todos os protocolos de cuidados e seguranças necessários para a realização das assembleias presenciais.

Caso algum condômino que não se sinta à vontade para participar de uma assembleia presencial, pode solicitar a participação virtual, que continua válida neste período de pandemia.

— É muito importante continuar com a opção também da assembleia virtual, avaliando a modalidade mais adequada ao perfil do condomínio e de seus moradores — considera Ana Paula.

De acordo com levantamento da Superlógica, plataforma de gestão condominial, houve um crescimento exponencial no número de assembleias virtuais nos últimos meses. Desde o início da quarentena o número de assembleias virtuais se multiplicou por 8: de 182, realizadas em março, para 1.481, em setembro.

— A adoção da assembleia online como algo permanente seria muito bem-vinda. O morador pode participar inclusive quando estiver viajando. A pessoa não precisa passar procuração para ninguém. Pode decidir e votar de qualquer lugar do Brasil e do mundo — salienta o coordenador síndico da Cipa, Bruno Gouvêa.

Fonte: jornal Extra, 28/10/2020

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Para o diretor do Grupo Delphi, David Gurevitz, os síndicos não devem suspender e recomenda que façam a autovistoria dentro do prazo e também realizem as obras de recuperação que tenham cunho estrutural e de segurança predial. A empresa já realizou mais de quatro mil vistorias prediais, desde a entrada em vigor da Lei 6.400/13 – que trata da Autovistoria -, e cerca de 75% das edificações estavam inadequadas, com problemas sérios estruturais e de fachadas, elétricos e nos sistemas de prevenção e combate a incêndio e distribuição de gás. “Encontramos os maiores absurdos como uma viga furada por um bombeiro para passar um tubo, na garagem, com um furo representando aproximadamente 30% da altura original da viga. Também identificamos um prédio à beira mar, cujas vigas, no subsolo, já se encontravam com mais de 40% de perda de concreto e ferragem por corrosão. Já tivemos, ainda, que interditar, imediatamente, fachadas de prédios em cima de calçadas, devido a eminentes quedas de reboco”, conta Gurevitz.

O consultor financeiro José Americo foi eleito síndico de um condomínio de Copacabana numa votação que teve a participação de moradores que estavam no interior do Estado do Rio e até nos EUA. Pela primeira vez, o prédio fez uma assembleia virtual por uma videoconferência:

— Achei muito prático, e a participação foi massiva. Na Irigon Administradora, a assembleia virtual era pouca utilizada. Apenas de 2% a 3% dos prédios faziam isso antes da crise. Com a pandemia, esse número aumentou para 10%, e pelo menos 35 % dos condomínios já mostraram interesse em fazer assembleia virtual, afirma Gabriel Coelho, advogado da administradora.

Procurações

Segundo Coelho, as regras da assembleia virtual são iguais às da presencial, caso do uso de procurações:

— Pedimos que as procurações e autorizações sejam enviadas por e-mail antes da assembleia, para que possamos fazer a conferência.

Os inadimplentes podem participar.

— Mas eles obedecerão às mesmas regras da assembleia presencial, podendo assistir, mas não participar como os condôminos com quitação do condomínio em dia.

Para realizar a assembleia virtual, a modalidade deve estar prevista na convenção. Para aprovar, é necessitário a concordância de 2/3 dos condôminos, afirma Sonia Chalfin, diretora da Precisão.

O diretor jurídico da BAP Administração de Bens, Fabio Oliveira, explica que, em situações normais (ou seja, antes da pandemia), alertava os condomínios que queriam fazer reuniões virtuais quanto ao risco de algum morador sentir-se lesado e levar o caso à Justiça.

— Com a lei aprovada no estado, os síndicos podem realizar assembleias virtuais somente em casos de assuntos imprescindíveis —diz Oliveira.

Entre esses assuntos, estão questões emergenciais como obras urgentes e imprescindíveis, problemas de coronavirus no prédio, deficit no caixa, explica o advogado Hamilton Quirino.

Para esclarecer as dúvidas, a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo e a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis fizeram um protocolo único de orientação e recomendações para a realização de assembleias virtuais.

— Com o fim da pandemia, recomendaremos a modalidade da assembleia virtual, mas com adoção do modelo híbrido. Neste formato, os condôminos podem participar tanto de forma presencial, quanto a distância — completa Rafael Thomé, da ABADI.

Regras da assembleia virtual

Convenção

Atualize a convenção para a realização de assembleias virtuais.

Identificação

Escolha uma plataforma prática que garanta a segurança da assembleia, como a identificação dos condôminos.

Coordenador

Tenha um presidente, secretário ou coordenador digital, que entenda da plataforma utilizada e de tecnologia — essa figura é chamada de controller ou coordenador digital. Essa pessoa poderá auxiliar o presidente da assembleia na contagem dos votos da reunião. O ideal é que seja um representante da administradora.

Convocação

O edital de convocação deverá informar todo o procedimento que o condômino deverá seguir para participar do ato. Deve ter regras padrões, como, por exemplo, prazo para habilitação, ordem de inscrição para participação nas deliberações.

Fonte: Extra, 26/05/2020

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