Os fundos imobiliários estão na moda nos bancos e corretoras. Quase toda semana surge um novo produto na praça. Vale a pena? Ou é melhor comprar imóvel?
O brasileiro tem uma longa tradição de investir em imóveis. Quem nunca ouviu um parente recomendar a compra de uma casa para ter uma renda garantida com aluguel ou a segurança de ter um bem físico? O fundo imobiliário tem essas vantagens e outras adicionais: isenção de imposto sobre os rendimentos e maior liquidez.
O que é o fundo?
O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) reúne interessados em investir em imóveis com determinadas características.
Cada investidor recebe uma ou mais cotas, que podem ser negociadas no mercado. O fundo possui um gestor, responsável por selecionar os imóveis e garantir a melhor rentabilidade.
Quais os tipos de fundos?
- De tijolo: Compra diretamente os imóveis. Há subtipos, que correspondem ao empreendimento investido, como shoppings, hospitais, agências bancárias, prédios comerciais, centros de distribuição, condomínios residenciais.
- De papel: Investem em títulos financeiros vinculados ao mercado imobiliário, como as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Esses papéis, por sua vez, estão lastreados em algum tipo de recebível (pagamento), como aluguéis.
- Fundos de fundos: Variação dos fundos de papel. Investem em cotas de outros fundos imobiliários, aproveitando o rendimento gerado por eles e eventual valorização das cotas.
Quais as vantagens?
Enquanto vender uma casa pode levar meses, no fundo imobiliário você transforma seu investimento em dinheiro em questão de dias. Ou seja, a liquidez é maior.
Outra vantagem do fundo é tributária. O rendimento do aluguel gerado por um imóvel está sujeito ao Imposto de Renda com tabela progressiva (alíquota sobe conforme o valor aumenta).
No fundo, o investidor pessoa física é isento de IR. Há cobrança de imposto de 20% apenas sobre a eventual valorização das cotas no momento da venda.
Vale a pena?
É uma opção para quem busca diversificar suas aplicações e ampliar a rentabilidade sem correr grandes riscos.
Os fundos são uma forma de se proteger contra a inflação porque os contratos de aluguel estão vinculados a índices como IGP-M e o IPCA. A rentabilidade média real (já descontada a inflação) oscila entre 5% e 7% ao ano.
Como investir?
Por uma corretora, do seu banco ou independente. Há duas formas de comprar cotas de fundos.
Uma delas é a oferta primária, que corresponde ao lançamento do fundo no mercado ou a uma nova emissão de um fundo já existente. Você faz uma reserva na corretora e alguns dias depois o dinheiro é convertido nas cotas que, depois, podem ser vendidas na Bolsa.
A vantagem é o maior potencial de valorização das cotas. A desvantagem é a falta de histórico sobre o fundo, o que aumenta o risco. É recomendável ler a documentação do fundo e conhecer o gestor.
A outra, mais comum, é comprar cotas diretamente na Bolsa. Há cerca de 170 fundos listados na B3. A forma de negociação das cotas é similar à de ações. Basta conhecer o código do fundo e lançar a ordem com a quantidade de cotas desejada na plataforma da corretora.
Quais os riscos?
Os principais riscos dos fundos são o inquilino não pagar o aluguel ou o imóvel ficar vago. Fundos que investem em apenas um imóvel têm risco maior. “É importante saber quais imóveis estão na carteira, sua localização e como está o mercado na região para aquele tipo de imóvel”, disse Gustavo Bueno, chefe da área de fundos imobiliários da XP Investimentos.
Há também o risco relacionado às oscilações do mercado. Mudanças nas expectativas econômicas, como o aumento da taxa de juros, podem fazer as cotas perderem valor.
Por fim, há o risco de liquidez. Embora ele seja menor que o de um imóvel físico, você pode levar alguns dias para vender suas cotas ou ter que vendê-las com desconto para fechar negócio. Segundo Bueno, dos 170 fundos listados, apenas cerca de 30 possuem liquidez diária.
Fonte: Uol, 26/03/19
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