Este tipo de sentença não é comum. E não porque não existam moradores antissociais, mas porque nem sempre os síndicos se posicionam e é difícil juntar provas. E, muitas vezes, a situação se resolve antes de virar um processo judicial.

Segundo o advogado André Luiz Junqueira, do escritório Coelho, Junqueira & Roque Advogados, que representou o condomínio nessa ação, foram registrados apenas dez casos assim no Rio, na última década. No caso desta ação, de acordo com a sentença judicial, o proprietário e morador do imóvel fazia barulhos recorrentes a qualquer hora, ameaçava os funcionários e vizinhos verbalmente, usava a garagem e áreas comuns indevidamente, além de receber mendigos e criminosos em sua casa com frequência.

– Não é pela condição social, mas pelo que isso causava. Na ausência dele, alguns moradores de rua tentavam entrar no apartamento quando ele não estava. E houve outro episódio em que um traficante foi preso dentro de seu imóvel – conta o advogado do caso.

As constantes infrações aconteceram nos últimos dois anos, e a ação foi movida em 2018.

Segundo Junqueira, o morador foi advertido por alguns meses, inclusive com multa, mas nada mudou.

– Como os moradores tinha medo dele, ninguém quis testemunhar. Então, para a ação, foi feito um abaixo-assinado com a adesão de 13 dos 19 moradores, fora ele. Os outros seis estavam ausentes. Também juntamos provas, como as advertências e as imagens do circuito interno de TV.

NÃO É SÓ SER MALA

Antes de pensar em entrar comum a ação contra o vizinho que ouve música alta, Junqueira chama a atenção que há uma grande diferença entre ser incômodo e antissocial:
– O antissocial é aquele que gera grave incompatibilidade de convivência, aponto de os moradores pensarem em se mudar por causa dele. Se fosse uma ação isolada, mesmo sendo grave, caberia uma punição. Diferentemente de quando é frequente e oferece risco aos demais. Estas ações não devem ser feitas de forma leviana: é preciso ter cuidado.

– É aquele morador que ultrapassa todos os limites do aceitável, de forma que fique impossível a convivência, bem diferente do condômino mal-educado. O morador antissocial viola todas as regras, seja a convenção do condomínio, o regulamento interno e as demais leis extravagantes – reitera o advogado Gabriel Coelho, da administradora imobiliária Irigon. Coelho pondera que o assunto ainda é muito delicado, pois esbarra no direito de propriedade e em suas limitações. Porém, afirma, do ponto de vista de um melhor convívio pacifico entre os condôminos, ele acredita que o judiciário vai cada vez mais limitar o direito de propriedade em prol da coletividade.

PROVAS PARA A EXPULSÃO

Esclarecido que antissocial não é qualquer vizinho “mala”, mas sim aqueles nocivos de fato, quando houver uma situação destas o primeiro passo, segundo Junqueira, é reunir provas, até mesmo antes da notificação.

– Se é barulho, por exemplo, tenho que ter testemunhas. Se for agressão, fazer foto, filmar. Só registrar no livro de ocorrências é pouco, porque é a palavra de um contra a do ouro. Por isso, inclusive que muitos casos não vão para a frente – aconselha Coelho.

A partir dessa coleta de provas, o morador pode entrar em contato com o síndico para ver se realmente o comportamento está em desacordo. Aliás, é sempre melhor que o síndico tome a frente do processo para evitar conflitos diretos. Coelho, por sua vez, orienta que o condômino antissocial primeiramente seja advertido e, depois, sejam aplicadas as multas para tentar coibir as atitudes ilícitas. O próximo passo seria fazer uma assembleia para pôr em discussão as medidas que serão tomadas quanto a este morador.

– Como a assembleia não tem poder coercitivo de obrigar o condômino a se retirar da propriedade, o caminho correto será a ação judicial, buscando tutela jurisdicional para afastar este condômino do convívio coletivo – explica ele.

O também advogado Armando Miceli destaca que a expulsão não é regulada em lei e defende que os condomínios usem as notificações e multas em casos de infrações gerais, pois casos como o deste em Ipanema requerem medidas extremas, que devem sempre ser judiciais e precedidas da aprovação em assembleia.

– Ressalto que a expulsão não pode ser requerida para qualquer ato. Por exemplo, um morador que jogue, reiteradamente, uma pequena quantidade de lixo seco em área comum. Isso não é passível de expulsão. Já alguém que franqueie o acesso ao condomínio de pessoas que possam gerar danos às demais é passível de expulsão, e até com certa rapidez – analisa Miceli Os condomínios estão começando a derrubar o ditado “os incomodados que se mudem” ao punir quem gera problemas ao forçá-los a se mudar ou, pelo menos, a acessar com tais atitudes.

Nos casos em que o condomínio move uma ação para tirar um morador antissocial da convivência dos demais, o acusado pode permanecer no imóvel até que todos os recursos se esgotem. Ele também pode alugá-lo, se quiser. O direito ao imóvel é garantido por Lei e fica mantido – o que passa a ser vetada é a circulação e convivência nas áreas comuns.

– A expulsão não gera a perda da propriedade do imóvel, apenas o direito do condômino de entrar no condomínio e, consequentemente, no seu imóvel. Mas ele pode alugar, ceder e vender. Ele continuará com os direitos inerentes à propriedade, e também com os deveres, como pagar as cotas condominiais e demais despesas – afirma o advogado especialista em direito imobiliário Armando Miceli.

O também advogado André Luiz Junqueira esclarece, entretanto, que vai depender de cada caso. Se a Justiça entender que é uma situação grave, o acusado pode receber uma determinação judicial para sair imediatamente. Um caso lembrado por ele é de um casal em São Paulo que tentou se matar.

– Eles brigavam sempre, usavam facas. E quase todo dia tinha polícia batendo no condomínio. Nesse caso, eles foram afastados em 48 horas. Mas houve outro caso, aqui no Rio, em que a juíza proibiu um morador, que havia jogado spray de gengibre nos olhos do porteiro por duas vezes, de circular nas áreas comuns sob pena de multa. Depois disso, ele virou um santo. Na ação de expulsão do morador de Ipanema, Junqueira disse que, pouco antes da decisão final, ele vendeu o imóvel. Mas ainda caberiam recursos.

Fonte: O Globo, 17/11/2019

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Assessoria de Impressa: Auracom Comunicação Integrada

Quem acaba sofrendo com essa falta de pagamento é o condomínio que acaba tendo de usar o seu fundo de reserva e repassar aos demais moradores o buraco deixado pelos inadimplentes.

Como o condomínio deve proceder em casos de inadimplência?

Em primeiro lugar, como sempre defendemos, a conversa é o melhor caminho. O síndico ou administrador deve entrar em contato com o morador inadimplente para tratar sobre o tema, explicar o quanto isso impacta no orçamento do condomínio e dos outros moradores.

Caso esse diálogo não surta efeito, o condomínio deverá notificar o morador, comunicando o débito e multando-o de acordo com a convenção interna.

Se mesmo após a conversa com o morador e a notificação a situação não for resolvida, medidas mais extremas podem e devem ser tomadas. A dívida deverá ser protestada e o condomínio deverá ingressar com uma ação de cobrança judicial.

No pior cenário, o morador em atraso pode até mesmo perder o imóvel para que haja o pagamento de suas dívidas com o condomínio e se resolva a situação de inadimplência. Entretanto, esse é o cenário mais extremo possível, o qual queremos evitar a todo custo para o bem de todas as partes.

Apesar de ser uma situação que afeta todos os moradores, a inadimplência pode ser solucionada com diálogo e compreensão. Para resolver esse e outros problemas, conte com a experiência e excelência de quem está há mais de 50 anos no mercado imobiliário, conte com a Irigon.

O simples fato de morar em um apartamento já não é mais visto como 100% seguro. Por mais que as pessoas acreditem que os condomínios são locais onde invasões e furtos acontecem em uma escala menor, na maioria das vezes, as causas de invasão se iniciam por descuido dos próprios moradores, ou por questões -não tão bem discutidas- de segurança.

O convívio em comunidade onde existam várias pessoas, com personalidades e atitudes diferentes, certamente pode se tornar um prato cheio para bandidos que buscam por facilidades de acesso a condomínios.

É justamente por existirem estas diferenças de personalidade, que os edifícios residenciais têm se tornado alvo de invasões seguidas de furtos e roubos, nas cidades brasileiras.

Já são frequentes as notícias de assaltos a condomínios residenciais no estado de Santa Catarina e em todo o Brasil. Para se ter ideia desta dimensão, só no estado de SP o número aumentou mais de 55% entre os anos de 2017 e 2018.

Por este motivo, selecionamos 25 falhas comuns em prédios residenciais, sinalizadas por especialistas em segurança de condomínios, que estão diretamente ligadas à atitudes do cotidiano de quem mora ou visita estes edifícios.

Aqui na matéria apontaremos as 5 principais falhas deste relatório. Recomendamos baixar o documento completo. Para fazer o download, basta clicar neste link.

Falha 1: Reduzir o investimento em segurança para baixar o custo do condomínio

O valor do condomínio sempre foi um dos assuntos mais discutidos nas reuniões entre síndicos e moradores. Sempre presente na pauta, o item “segurança” é o ponto onde o investimento acaba sendo o mais elevado e, por conta disso, tenta-se espremer ao máximo os custos.

Mas é aí que pode estar o perigo. Mexer nestes investimentos sem ter consciência do que se está fazendo pode trazer sérias consequências no futuro.

Existem condomínios onde as falhas ocorrem por não ter uma segurança planejada e condizente com as necessidades reais dos moradores. De nada adiantará instalar câmeras e alarmes em vários locais do prédio se os pontos visados pelos invasores não forem cobertos por completo.

É neste momento que um projeto de segurança bem planejado irá surtir efeitos convincentes, que podem resultar na redução significativa dos custos.

Outro ponto a ser considerado, se refere a idoneidade da empresa que fornece os sensores e câmeras. No caso onde a empresa só comercializa os equipamentos, poderá existir uma tentativa de “forçar” a venda das linhas de equipamentos mais caros, não necessariamente dos mais recomendados para cada situação. Fique atento!

Falha 2: Pessoas que não seguem os protocolos de segurança

A imprudência dos moradores e funcionários faz parte de vários dos problemas apontados neste levantamento.

Existem moradores que se sentem incomodados só pelo fato de terem que identificar as pessoas que visitam seu apartamento. Mas saiba que esta prática é importante para que se tenha controle sobre todas as pessoas que entram e saem do prédio.

Lembre-se de que um visitante ou prestador de serviços terá acesso a todas as áreas do prédio no momento em que ele tiver a entrada liberada.

A conscientização dos moradores e a mudança de alguns hábitos podem ser feitos através de comunicados nos elevadores, inclusive, informando sobre tentativas de invasão que possam ter ocorrido no condomínio, por negligência de algum morador.

Falha 3: Imóveis destrancados e carros abertos

Você deve achar estranho estarmos apontando as portas destrancadas como uma falha de segurança nos condomínios, certo? Mas saiba que esta prática é bastante comum. Janelas abertas, portas destrancadas ou encostadas, são vistas com frequência nos corredores de condomínios.

Muitas vezes, é possível observar a porta de entrada do apartamento aberta para fazer faxina. Outro costume frequente é permanecer com as portas de acesso ao hall de entrada abertas enquanto é feita a limpeza do ambiente.

Pode parecer inofensivo, mas esta prática – quando feita de forma recorrente – será vista por todos que entram e saem do condomínio (prestadores de serviço, entregadores, etc).

Outra questão abordada, são os objetos que ficam visíveis no interior do veículo, quando você está acessando a garagem do prédio. Eles podem ser facilmente identificados por quem circula nas calçadas, em frente ao condomínio. Isso possibilita a ação de bandidos, podendo resultar em um assalto ou ações mais graves como um sequestro relâmpago, por exemplo.

Se deixar objetos à mostra dentro do carro já é um problema, o que dizer dos veículos que permanecem destrancados ou com seus vidros abertos? O fato de estarem na garagem do prédio, impede que sejam vistos. Estes serão alvos fáceis de quem circula pela garagem, observadores e meliantes.

Falha 4: Muros e vizinhança que facilitam a invasão

Outra falha de segurança bastante comum nos condomínios é a não preocupação com o entorno do prédio. Fazer uma análise dos pontos da vizinhança que podem facilitar o acesso de invasores é primordial para evitar prejuízos desagradáveis.

Esteja certo de que os criminosos estão atentos à falhas, principalmente àquelas que você não está se preocupando. Muitas vezes elas passam despercebidas, justamente por serem as mais óbvias e simples.

Trate de fazer um check-up geral no perímetro do prédio. Tente escalar os muros e verifique os pontos com baixa iluminação. Estes pontos, geralmente, são os mais procurados pelos bandidos.

Falha 5: Falta de estrutura de segurança na região

Por mais que as autoridades de segurança se preocupam em manter a ordem em todas as regiões da cidade, existem aquelas que ficam menos protegidas, se tornando alvo de observação e ação dos ladrões.

Sempre haverão os cidadãos do bem que tomam atitudes com a intenção de ajudar na proteção de todos. Cabe também aos moradores, participarem da segurança das ruas e dos bairros. Não estamos falando em agirem sozinhos, mas sim, ficar de olho em pessoas e movimentos suspeitos.

Se observar algo fora do comum, fique alerta, avise seus vizinhos e, principalmente, comunique as autoridades imediatamente. O fato de a região não ser muito protegida, não quer dizer que os policiais não atuam. Geralmente estes chamados são atendidos de forma prioritária.

E pra finalizar…

Como dica bônus, comece verificando algumas falhas que ocorrem dentro do seu condomínio. Faça uma lista delas e discuta com o síndico e com moradores. Sempre que pensarmos de forma coletiva, a solução pode vir com mais facilidade.

Uma prática interessante e que tem apresentado bons resultados nos condomínios, é a criação de uma comissão de segurança entre os moradores. Esta comissão pode se reunir de tempos e tempos para discutir formas de melhorar a segurança de todos.

Afinal, por mais que tenhamos a sensação de que morar em um condomínio nos torna mais seguros, todo cuidado é pouco. São as pequenas atitudes que podem nos trazer mais conforto, ou nos inserir em um pesadelo. Pense nisso!

 

Fonte: G1, 26/04/19

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Ter qualidade de vida é uma meta e prioridade para muitos. São tantas dificuldades e adversidades que enfrentamos todos os dias que, muitas vezes, o que conforta mesmo é saber que ao fim de uma longa jornada de trabalho voltaremos para um lugar aonde nos sentimos confortáveis e seguros.

O mercado entendeu esse sentimento e, em função disso, passou a desenvolver novas tecnologias que têm a finalidade de evitar dores de cabeça quando se trata, por exemplo, da vida em condomínio e da facilitação das tarefas diárias. Marcos Zimmermann, síndico profissional há três anos, falou um pouco sobre os benefícios do serviço de portaria remota que implantou no condomínio que administra, em São Paulo.

“Um dos principais diferenciais do serviço de portaria remota foi a redução de custos. Com essa economia, pude fazer uma série de reformas e operações que o condomínio precisava, que eu não conseguiria fazer se continuasse com o modelo tradicional de portaria”, conta Zimmermann.

Ainda de acordo com ele, o segundo maior benefício foi a automatização, que trouxe novidades como o cadastramento biométrico: “Não preciso mais ficar me preocupando se o nosso porteiro estará atento durante o dia, se vai ser cuidadoso com fiscalização da entrada e da saída de visitantes e se vai conseguir chegar ao trabalho, seja por questões pessoais ou pelo fato de a cidade de São Paulo ser sempre imprevisível quando se trata de transporte público”.

O terceiro ponto, tão importante quanto os outros, foi a melhora na vigilância e na segurança, uma vez que o condomínio passou a ser monitorado 24 horas por dia, por uma equipe remota: “Não há perigo de o porteiro ser rendido, por exemplo, ou de pessoas estranhas entrarem no prédio. Isso tudo gera uma tranquilidade e um conforto muito grandes”.

A mais recente pesquisa do IBOPE sobre segurança pública, divulgada em 2018, mostrou que este é um dos temas que mais afligem os brasileiros. Segundo a pesquisa, a preocupação dobrou em comparação com o ano anterior. Cerca de 51% da população consideram a segurança “ruim” ou “péssima”.

Zimmermann conta ainda que o início da mudança foi um pouco complicado, porque os moradores não estavam acostumados com a tecnologia. Após alguns meses, no entanto, eles já não queriam mais voltar para o formato antigo de portaria: “Estamos muito contentes com o serviço, que está, inclusive, superando as nossas expectativas”.

Segundo Walter Uvo, especialista em tecnologia da MinhaPortaria.com, empresa que fornece o serviço ao condomínio do Marcos Zimmermann, além de toda a instalação dos equipamentos, a empresa também realiza a manutenção e a troca sempre que surge uma atualização, então os aparelhos nunca ficam obsoletos, mesmo com a tecnologia avançando a passos largos.

Fonte: Jornal Contábil, 23/04

Ao reunir centenas de vizinhos na tela de um celular, os grupos de WhatsApp mudaram as rotinas dos condomínios das metrópoles brasileiras. Se por um lado o aplicativo reforçou a integração entre vizinhos, cresceram também as intrigas e discussões em razão da falta de bom senso no usa da ferramenta. Com a ajuda de síndicos e de empresas administradoras condominiais, GaúchaZH uma lista do que fazer e do que não fazer no grupo dos vizinhos.

Fonte:  Gaúcha ZH, 14/04/19

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