O tradicional fiador é ainda a grande garantia tanto para quem aluga como para quem está alugando imóvel. E por que a maioria prefere oferecer (e aceitar) os préstimos de uma pessoa física. Essa tradição que vara séculos e parece desafiar a superurbanização moderna é comprovada por levantamento realizado pelo Sindicato de Habitação RJ (Secovi Rio), mostrando que quase 60% dos contratos de locação residencial realizados no Estado asseguram desta forma as prestações a serem pagas. Apesar da adesão expressiva, há dúvidas sobre as responsabilidades e a função dos fiadores nos contratos. Afinal é ou não arriscado ser fiador e aceitar fiador?

O fiador é na verdade uma terceira pessoa indicada pelo locatário e que será corresponsável pelo pagamento do aluguel. Ele também passa a ter responsabilidade por encargos, pintura, reparos e outros itens constantes do contrato. Geralmente, o fiador deve ser um proprietário de imóvel já quitado e localizado na mesma cidade em que o inquilino pretende fechar o contrato.

Ser fiador de aluguel, no entanto, envolve riscos financeiros e judiciais. O principal risco financeiro é o de arcar com o pagamento do aluguel em caso de inadimplência do inquilino. Outro risco é ter até mesmo seu imóvel penhorado em caso de processo judicial, quando nem o inquilino nem o fiador fazem a quitação da dívida de aluguel. Nesse caso, o imóvel dado como garantia poderá ser penhorado pela justiça e levado a leilão.

Não obstante, o fiador não precisa ter nenhum vínculo com o locatário. Necessita apenas ser pessoa idônea para negócios de fiança. O contrato de locação deve ser escrito, embora a lei reconheça casos de contratos verbais como válidos. A questão de se preterir fiadores de outra cidade diversa do imóvel que se esteja locando, é medida tomada para evitar entraves burocráticos, no caso de ser necessária a medida judicial para recebimento dos aluguéis, uma vez que fiadores de outras cidades são mais difíceis de serem localizados.

Mas há outros tipos de garantia para o pagamento do aluguel. Uma delas é o seguro-fiança, a segunda modalidade mais usada. Está previsto na Lei do Inquilinato que o locatário pode contratar uma seguradora e, no caso de inadimplência, a empresa paga o aluguel e os encargos do inquilino. Nessa opção, o locatário não precisar de um fiador e conta com serviços como assistência técnica 24 horas, que acompanham alguns contratos e atendem desde pequenos problemas elétricos até hidráulicos de maior relevância.

Essa forma de garantia é uma das mais seguras de fiança locatícia para o proprietário. Talvez as desvantagens sejam o alto custo e a dificuldade que os funcionários liberais encontram na aprovação de seu cadastro. Se o seguro fosse mais barato ou parcelado em mais vezes, os locatários talvez aderissem a esta prática com mais frequência, utilizando-se mais do seguro fiança. Outra desvantagem é que o seguro precisa ser renovado antes do término da validade, o que força uma renovação anual, tornando o segurado quase que refém da corretora ou seguradora.

Já os títulos de capitalização específicos para aluguel continuam sendo grandes apostas de empresas de seguros. Enquanto o contrato de locação está em vigor, o título serve como garantia: caso o inquilino não pague suas dívidas, o dono do imóvel pode usar o dinheiro para este fim. Durante o contrato, o inquilino também pode participar de sorteios, concorrendo a prêmios em dinheiro. Ao fim do prazo, se não estiver devendo nada ao proprietário, ele pode sacar o valor, que é corrigido pela TR (Taxa Referencial).

Uma modalidade tradicional, mas que vem caindo nos últimos anos devido ao surgimento de outros tipos de garantia, é o depósito antecipado de até três alugueis em favor do locador. Nesse tipo de garantia, na devolução das chaves, o valor é restituído ao locatário com juros e correções, como em uma conta poupança. Isso se estiver tudo em conformidade em relação aos aluguéis, encargos e ao imóvel locado. Por não necessitar de uma terceira figura, o processo é menos burocrático e garante segurança ao locador e locatário. Mas dependendo do valor do aluguel pode pesar no bolso e impedir a utilização desse tipo de garantia.

*Luis Guilherme Russo é diretor-presidente da Irigon, empresa especializada em administração de condomínios e locações de imóveis. É formado em Direito pela Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ) e possui mais de 30 anos de experiência no setor imobiliário.

Normalmente, a principal escolha é a de um fiador já que essa opção não tem custos e, comumente, é escolhido algum familiar ou pessoa próxima.

Porém, nem sempre é possível contar com um fiador. A partir dessa necessidade, as seguradoras passaram a oferecer o seguro fiança. 

O seguro fiança consiste no pagamento mensal de uma taxa proporcional ao valor do aluguel do imóvel. Esse pagamento pode ser feito através do cartão de crédito, no formato de cobrança recorrente.

Para o proprietário, há a grande vantagem de que, em caso de atraso, basta comunicar a seguradora para receber o valor pendente.

Já para o inquilino, contar com esse serviço é bem mais prático do que a utilização de um fiador. O processo é muito menos burocrático e normalmente é feito diretamente com a imobiliária. Entretanto, dependendo do caso, o seguro fiança pode acabar pesando no bolso.

Da mesma forma que contratar um seguro fiança pode ser uma solução prática, porém onerosa, a utilização de fiador para garantir o pagamento dos alugueis é bastante burocrática. São diversas exigências como comprovação de renda, possuir imóveis e outros critérios adotados pelo locatário. 

Em caso de inadimplência, o proprietário só receberá do fiador o valor devido após ingressar com ação judicial, o que pode demorar consideravelmente.

Outra opção que pode ser utilizada é garantia de aluguel. Nesse caso, o inquilino faz um depósito antecipado de um valor correspondente a até três meses de aluguel. Ao final do contrato, caso não haja reparos, o inquilino poderá reaver o valor depositado.

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