Tijuca aquecida: a pérola da Zona Norte

Nenhum outro bairro no Rio tem um gentílico próprio como o usado por quem nasceu ou reside na Tijuca. O tijucano é visto por muitos moradores dos bairros vizinhos como aquele primo esnobe que “se acha Zona Sul”, onde está o metro quadrado mais caro da cidade, mas também é valorizado pelos seus, que fincam raízes, sejam elas originais ou de coração, e não arredam o pé dali. É na carona desta cultura bairrista que o mercado imobiliário está achando um espaço para lançar novas unidades e se fortalecer de novo.

O movimento ainda é tímido. Entre lançamentos, projetos em andamento e novidades de 2018 para cá, são seis empreendimentos que totalizam mais de 700 unidades. Segundo a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ), depois do período mais acentuado da crise, em 2017, foram apenas dois empreendimentos na Tijuca, totalizando 36 unidades. Já em 2018, foram quatro projetos com 410 apartamentos.

Pode parecer pouco quando se compara com bairros da Zona Oeste, por exemplo, onde um condomínio com vários blocos chega a estes números. Mas nem tanto se for levado em conta que um dos bairros mais relevantes da Zona Norte ficou quase dois anos sem lançamentos, no período de crise.

Para o presidente da construtora Concal, José Conde Caldas, a falta de produto por tanto tempo, o bairrismo típico do tijucano que não quer sair do bairro e as novas e mais facilitadas formas de financiamento estão resgatando a velha liquidez para a venda de imóveis que a Tijuca já teve no passado.

– Foi o único bairro que não teve estoques na grande recessão do Rio. Com devoluções em toda a cidade, os lançamentos foram todos absorvidos – diz Caldas, que tem dois projetos em andamento por ali.

Um deles fica na Rua Ibituruna e terá 120 unidades. Com preços começando em R$ 600 mil, já está com 70% dos apartamentos vendidos. O outro é na Rua Mariz e Barros. Serão 264 unidades, divididas em quatro blocos e com área de lazer estilo clube. Será lançada em março, com apartamentos a partir de R$ 1 milhão.

– A expectativa é de absorção rápida também – afirma Caldas.

É o caso do consultor de TI, Nilson Teixeira da Cruz, que veio de São Gonçalo e mora com a família há 12 anos na Tijuca: ele não pensa em sair dali. Tanto que acabou de comprar um imóvel maior.

– Vou mudar porque tem um quarto a mais – diz ele, que hoje mora com os três filhos e a esposa em um apartamento de dois quartos. Um dos aspectos que mais o atrai é a ampla rede de serviços e comércio, tanto que nos finais de semana o lazer é em volta de casa, mesmo.

José Conde Caldas ressalta que a maioria das compras é feita por famílias, e não por investidores. Essa é uma das características, segundo ele, que potencializam a liquidez. É aquela história… o tijucano raiz não sai de casa.

Um estudo feito a partir da base de dados dos compradores de um prédio recém-lançado pela Fernandes Araujo na Rua Amoroso Costa mostra que os compradores moram a menos de 1,5km do novo edifício. Segundo a gerente de marketing Flavia Katz, da construtora Fernandes Araujo, 70% das unidades já foram vendidas. O empreendimento terá 48 apartamentos, de dois e três quartos, e coberturas de três e quatro. Os preços começam em R$ 450 mil. Em alguns casos, a retomada pela Tijuca é também a da empresa. Como ocorreu com a RJZ Cyrela, que lançou por lá dois empreendimentos no fim de 2018 e um este ano.

-A retomada do mercado imobiliário de médio e alto padrão estava bem estacionada. Em 2018, retomamos pela Tijuca. Foi nosso primeiro lançamento depois de três anos, com 140 unidades na Rua São Francisco Xavier. Vendemos tudo, mesmo com valores mais altos. Então, vimos que o bairro continuava forte e, em dezembro, anunciamos outro, de 60 unidades – conta o diretor de vendas da RJZ Cyrela, Living e Vivaz, Marcel Antonialli Vieira.

Diante da receptividade, a empresa passou a procurar outros terrenos. E, este ano, trouxe ao mercado um prédio de 84 unidades.

-São todos no mesmo estilo de moradia. Procuramos trazer um pouco do conceito da Barra, com lazer, plantas e quartos espaçosos. Há demanda para isso – diz Vieira.

A grande procura por parte dos moradores está estimulando as construtoras a investirem mais. Tanto Caldas quanto Vieira afirmam que há estudos para compra de novos terrenos, de 2020 em diante. Acontece que, assim como em bairros da Zona Sul, a Tijuca também “sofre” dessa a escassez de espaços para construir prédios. Por consequência desse aquecimento, aumenta a disputa. Nesse cenário todo, resta saber se daqui a alguns anos os preços vão subir como reflexo da grande demanda ou, como aconteceu em outros bairros, o excesso de unidades acima da oferta vai levar a um grande estoque e a preços mais baixos.

A Tijuca é um bairro com peculiaridades que interferem diretamente nos projetos das incorporadoras. Para saber quais as especifidades de seu público e alinhar melhor as estratégias, a RJZ Cyrela fez uma pesquisa para os lançamentos da Grande Tijuca. Nela, constatou-se que as mulheres correspondem a mais da metade do número de compradores de imóveis nos bairros da Grande Tijuca: 54%.

O levantamento revelou ainda que a maior parte das unidades é ocupada por dois moradores e que duas faixas de idade prevalecem. No primeiro perfil, são casais da terceira idade que querem mudar para um imóvel maior. No outro, jovens casais, lá pelos 30 anos, que juntam as economias e compram um apartamento pensando na família que vão formar. Um outro dado do estudo Inteligência de Mercado da RJZ Cyrela mostra que, até agora, a região da Grande Tijuca registrou R$ 250,6 milhões de Valor Geral Lançado (VGL) e R$ 131,6 milhões de Valor Geral de Vendas (VGV).

Em relação aos valores, o Sindicato da Habitação (Secovi Rio) fez um levantamento sobre os valores do metro quadrado na Tijuca a partir de três bases. Entre janeiro e setembro de 2019, o custo do metro quadrado dos apartamentos na Tijuca nas escritura dos imóveis ficou em R$ 5.520. Das casas, em R$ 4.693. Quando os dados são baseados na avaliação da prefeitura para cobrança do ITBI, no mesmo período, apartamentos têm média de R$ 6.309 e as casas, de R$ 5.432 o m². E mais: no levantamento com o valor de mercado analisado pelo Centro de Pesquisa e Análise da Informação do Secovi, as médias são de R$ 6.503 e R$ 5.417, respectivamente.